§ 1104 ABGB ist Anspruchsgrundlage für einen gänzlichen Mieterlass infolge behördlicher Schließung von Geschäftslokalen. § 1104 ABGB iVm § 1105 ABGB ermöglicht eine Reduktion des Mietzinses, auch wenn keine behördliche Schließung vorliegt.
Dh all jene Mieter von Geschäftsräumlichkeiten, welche nicht von „Lockdown“ Maßnahmen – dh behördliche Schließungen, Betretungsverbote, etc – betroffen waren, können ebenso einen Reduktion des Mietzinses verlangen.
§ 1104 ABGB stellt keinen Minderungsanspruch im eigentlichen Sinne dar, sondern ist eine direkt aus dem Gesetz sich ergebende Rechtsfolge, wonach der Mietzins in solchen Fällen nicht oder nicht ganz geschuldet wird.
Daher ist mE eine Zahlung des Mietzinses in Perioden in welchen dieser ganz oder teilweise nicht zu bezahlen gewesen wäre, nicht verloren. Vielmehr kann diese Zahlung als Überzahlung mit gegenwärtigen oder zukünftigen Mietzinszahlungen verrechnet werden.
Schließlich wird auch die Meinung vertreten, dass im Falle die Gewährung von staatlichen Hilfen, zB Fixkostenbeiträge usw., keinen Einfluss auf die Minderung des Mietzinses hat.
Während demnach individuelle Minderungsgründe jeweils in der Mietzinsperiode, in welcher diese auftreten durch Minderzahlung geltend zu machen sind, gilt das für diese Mietzinsminderung welche auf außerordentliche Umstände zurückzuführen sind nicht. Auch eine Rüge oder Mitteilung an dem Vermieter ist nicht erforderlich.
Mag. Freundorfer 